Tener los fondos para comprar una casa puede ser difícil cuando no cumples con los requisitos de un crédito hipotecario tradicional y sobre todo si tienes mal crédito. Ahí es donde el financiamiento alternativo de viviendas puede parecer una opción atractiva, Sin embargo, algunas ofertas son simplemente demasiado buenas para ser verdad, y los créditos hipotecarios no tradicionales pueden venir con sus propios peligros únicos.

Las estadísticas muestran que los hispanos y latinos que desean ser propietarios de una casa corren un riesgo especialmente alto de ser víctimas de acuerdos peligrosos de financiamiento de viviendas, por lo que, si perteneces a este grupo, es importante tener especial cuidado para evitar este tipo de contratos. Si eres hispano y estás buscando comprar tu primera vivienda, aquí hay algunas cosas que debes tener en cuenta al explorar opciones alternativas de financiamiento de vivienda.

¿Qué es el financiamiento alternativo para viviendas?

El “Financiamiento alternativo de vivienda” es un término general que describe cualquier préstamo hipotecario no proporcionado por un banco u otra institución financiera. Algunos arreglos comunes de financiamiento alternativo para el hogar incluyen:

• Contrato de alquiler con opción a compra: También conocido como contrato de alquiler a compra, un contrato de alquiler con opción a compra le da al inquilino la oportunidad de comprar una casa de su propietario después de alquilarla por un período de tiempo determinado. Durante este período, el inquilino hace pagos de alquiler más altos, y el dinero extra se destina al pago inicial de la hipoteca. Luego, si pueden calificar para una hipoteca al final del contrato de arrendamiento, compran la casa.
• Hipoteca financiada por el vendedor: Con un crédito hipotecario financiado por el vendedor, el comprador hace los pagos de una casa directamente al vendedor en lugar de pasar por un banco. A diferencia de un crédito hipotecario tradicional, el comprador a menudo no es propietario de la casa directamente hasta que haya realizado su pago final, lo que hace que este tipo de préstamo sea similar al alquiler, con el vendedor actuando efectivamente como propietario.
• Préstamo personal: Los préstamos personales se pueden usar para financiar cualquier compra, y aunque generalmente no se usan para bienes raíces, algunas personas los usan para comprar casas. Los préstamos de este tipo generalmente no requieren un enganche o pago inicial, o cualquier forma de garantía, pero generalmente tienen plazos muy cortos para el reembolso (1-7 años) y no son aceptados por muchos vendedores.

¿Qué hace que los métodos de financiación alternativos sean peligrosos?

Si bien los arreglos descritos anteriormente pueden parecer atractivos a primera vista, pueden ser peligrosos para los compradores. De hecho, en muchos casos, realmente no abren un camino hacia la propiedad de la vivienda en absoluto, solo hacen que los compradores crean que son propietarios de viviendas.

Cuando un comprador toma un crédito hipotecario convencional, la casa se convierte en su propiedad al cierre, pero este no es a menudo el caso con los préstamos alternativos. Mirar la letra pequeña de un contrato alternativo a menudo revelará que el comprador sólo obtendrá la propiedad de la casa si se cumplen ciertas condiciones, como pagar el préstamo en su totalidad.

No ser realmente propietario de una casa significa que el comprador no puede beneficiarse de las protecciones legales y los programas de alivio reservados para los propietarios de viviendas. Esto aumenta significativamente sus probabilidades de ser desalojados, especialmente en tiempos de dificultades financieras, como la pérdida de un trabajo o una costosa crisis médica. La propiedad ambigua también puede llevar a confusión al determinar si el comprador o el vendedor es responsable de los impuestos a la propiedad y el mantenimiento.

¿Por qué los compradores hispanos recurren a estos métodos?

 A pesar de los riesgos, muchos compradores de vivienda utilizan métodos de financiamiento alternativos en lugar de optar por un crédito hipotecario tradicional. De hecho, según un estudio de The Pew Charitable Trusts, 1 de cada 15 compradores de vivienda estadounidenses actualmente está financiando su casa a través de préstamos alternativos, y 1 de cada 5 ha utilizado estos métodos en algún momento de sus vidas.

Si bien el financiamiento alternativo de viviendas es una tendencia común entre los compradores de viviendas de todas las etnias, los hispanoamericanos son el grupo más afectado por esta tendencia. El 34% de los compradores hispanos de vivienda han financiado una casa utilizando un método que no sea un crédito hipotecario convencional, en comparación con sólo el 19% de los estadounidenses blancos.

La razón de esta diferencia es que los compradores hispanos tienden a tener menos riqueza generacional que sus contrapartes blancas, lo que resulta en ingresos comparativamente más bajos e historial de crédito menos estables. Esto a menudo hace que sea difícil o imposible para ellos calificar para un crédito hipotecario tradicional. Incluso aunque estos compradores conocen los riesgos que vienen con un financiamiento alternativo, pueden optar por aceptar esos riesgos porque es su única opción realista para lograr comprar una vivienda.

¿Qué cambios estructurales podrían resolver este problema?

Si bien los datos anteriores pueden hacer que el camino hispano hacia la propiedad de vivienda parezca sombrío, la buena noticia es que las cosas no siempre tienen que ser así. Se proyecta que los hispanoamericanos representarán el 70% de los nuevos propietarios de viviendas para 2040, y la industria de bienes raíces tendrá que hacer algunos ajustes para adaptarse a ese nuevo grupo demográfico.

Algunos cambios que podrían facilitar que los hispanoamericanos compren y conserven sus casas, incluyen mejores opciones de asistencia para el enganche o pago inicial, oportunidades educativas para nuevos compradores y diferentes requisitos de crédito para hipotecas.

Una forma sencilla de implementar ese último cambio sería incluir el historial de pagos de alquiler en las solicitudes de hipotecas, que los préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac actualmente no permiten. Esto haría que la transición de alquilar a comprar sea mucho más suave no solo para los hispanoamericanos, sino para todos los inquilinos responsables.

¿Qué deben considerar los compradores hispanos al comprar?

Si bien comprar una vivienda puede ser más fácil para los hispanoamericanos en el futuro, ese cambio no ocurrirá de la noche a la mañana. Mientras tanto, es importante que los compradores de vivienda hispanos actúen con cuidado antes de firmar cualquier préstamo.

Si eres un hispanoamericano que no puede calificar para un crédito hipotecario tradicional, la mejor manera de evitar los peligros del financiamiento alternativo de la vivienda es que compres tu vivienda con un equipo de expertos que tengan en mente sus mejores intereses. Los contratos de préstamo a menudo están llenos de lenguaje complejo, y es fácil para la persona promedio malinterpretar los términos y condiciones que están aceptando al firmar. Trabajar con un experto en financiamiento de viviendas que entienda los entresijos de los arreglos de compra de vivienda te ayudará a evitar firmar un mal trato.

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